2019年进年，凯德集团用将近一个月的时间豪抛掷585亿元，已完成4项并购，一连串动作宛若疾风骤雨。凯德于中国市场的发力可以追溯到至2018年年初。

此前从未动过旗下购物中心的凯德，将旗下20家购物中心卖出，相提并论“此举不利于优化凯德集团资产配备和集中于资源，所获得资金将用作在中国之后投资优质物业。更进一步增强凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。

”是年，在楼市上行的大环境下，凯德一改为往日高调作风，频密大手笔投放，堪称逆势而上。从数据来看，此番策略初见成效。据新交所表明，凯德集团2018年前三季度总营收大约51.82亿新元（约合人民币260.45亿元），多达2017年，相似2016年（凯德集团于中国的资产份额占到集团总资产40%左右）。

基本可以推断凯德2018年的总营收将刷新新纪录。干掉“杨家产品”包袱2017年，凯德的营收同比下降12.2%至46.10亿新元（约合人民币225.10亿元），与2015年的45.54亿新元（约合人民币208.91亿元）相似。尽管归功于凯德2017年杰出的成本掌控，使其净利润刷新新纪录，大约为人民币75.72亿元，同比快速增长30.28%；但也多少影响了凯德2018年的布局。

2018年，某种程度时值进年，凯德即积极开展了一项大动作：旗下全资子公司凯德商用与印力、万科和Triwater达成协议，以人民币83.65亿元的价格出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及适当负债。凯德所贩卖的20家购物中心，除了北京翠微路凯德MALL外，都是其打造出的第一代产品“凯德广场”——平均值持有人10年，总建筑面积大约为95万平方米，项目平均值建筑面积为4万多平方米(不还包括停车场在内)，产于在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

平均值持有人10年，且部分为非核心城市的首个购物中心，先行的布局与长时间的发展，意味著这些购物中心多数为凯德的成熟期物业，享有平稳的收益。但是，多数坐落于非核心城市的项目已不合乎凯德的“核心城市群策略”。同时，“凯德广场”这一10年前发售的产品，其盈利空间不可避免地随着时间的流逝慢慢增加。

与以致于10余万平方米建筑面积的凯德新一代产品“来福士”比起，平均值建筑面积4余万平方米的凯德广场似乎体量较小。其业态也不如新一代购物中心非常丰富，无法符合人们日益增长的购物市场需求。同时，随着成本的提升，租金收益也日益走低。

而北京翠微路凯德MALL，作为被“包出售”中唯一一家坐落于一线城市的项目，则由于公主坟商圈的衰败被北京来福士比了下去。这些成熟期资产既不合乎凯德的新策略，盈利速度亦有所下降，如此，凯德出售非核心资产，将资源集中于在优质资产上势在必行。

对凯德可观的体量来说，此次出售项目分别占到比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，交易的影响并不大。而这一交易也合乎凯德一直宿老的大力资产管理策略——出售成熟期资产和并购成长性资产举。

双策略举在出售成熟期资产之后，凯德在并购成长性资产上的动作甚大。2018年6月，凯德以57亿并购重庆两江春城项目；8月，以20.53亿竞拍取得坐落于广州市减城区两宗地块；11月，以8.82亿元竞得坐落于广州科学城核心区的商业商务用地，将打造出为凯德在广州首座不含办公楼业态的综合商业项目。

竞得广州科学城地块仅有1天后，11月13日，凯德又以127.86亿元的价格顺利人民银行上海星外滩研发建设有限公司100%股权，进驻北外滩，将“上海最低双子楼”划入囊中。而4天前正逢郑州凯德广场金水店月改名为“印象汇”，堪称“辞旧迎新”。

2018年，凯德缴收购金额逾人民币300亿元，其前三季度-33.06亿新元（约合人民币-166.15亿元）的投资现金流大大多达2017年全年的-17.70亿新元（约合人民币-86.43亿元），意味著凯德在2018年的投资现金开支大大增加。2019年进年刚7日，凯德又耗资27.52亿元向海航集团并购坐落于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦大约70%面积，包括办公楼8-19层和21-32层，地上总建筑面积为4.18万平方米。自此，凯德已成在上海享有/管理的最少招商面积的外资开发商。

对上海的强势布局，是凯德持续深化中国五大核心城市群（北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市）策略的反映。事实上，凯德在2017年即开始了对上海、广州的重金投放：2017年6月和12月，凯德并购上海国于是以中心和五角场招商地块；2017年11月，以35亿的代价并购广州乐峰广场。

而依附于这些核心城市，凯德实行的产品策略是“综合体策略”。“综合体战略是凯德面向未来的部署。”凯德集团总裁（中国区与投资管理）罗臻毓曾对外回应。

凯德以融合自身优势商业项目为特点，配以住宅研发，能更佳地充分发挥自身优势。凯德自2013年发售“综合体战略”，到2017年开花结果——杭州来福士、武汉凯德·西城、上海长宁来福士、深圳来福士等六大综合体陆续开业，在提高凯德在华购物中心清净物业收益的同时，亦提升了自身所所持物业的质量。

凯德不仅射击了核心城市享有高消费水平及多层次市场需求的人群，同时环绕商业打造出综合体，建构更加非常丰富的收益来源。而凯德在华三高的单体项目“上海最低双子楼”亦将打造出为来福士，这是时隔上海来福士、长宁来福士后，凯德在上海落地的第三座来福士，并计划于2019年下半年开业。

短时间内打造出三座来福士，对凯德来说投放极大。“倒逼”凯德的，是更加多同行们研发的已开业或将要开业的商业综合体。还包括倍受注目的晶耀前滩、陆家嘴中心L+Mall，以及新天地广场、上海徐汇区的国贸汇ONE ITC等。

“我们看见更加多的本地开发商往商业地产发展了，目前上市的国内房地产公司有百分之八九十的业务都在住宅，他们不会转入其他领域，住宅的百分比不会随着时间的流逝往上升，其他的往上减，这是谋求更加均衡更加务实发展的部署。” 罗臻毓曾对外回应道。

逆市而为如今以开发者，拥有者和管理者自称为的凯德，在1994年初进中国时，基本以住宅业务居多，与国内的开发商比起，凯德并没过于大的优势。转机经常出现在2000年前后，凯德进军商业地产且发展至如今的可观规模，目前构成了二八比例，20%是住宅，80%是商业地产。凯德逐步将中国区发展为海外仅次于市场，在中国的资产份额占到集团总资产40%左右，已在中国41座城市谦和或管理多达180个项目，总研发规模大约2200万平方米，管理总资产多达2000亿元人民币。

2018年频密的大手笔投放，令其凯德在削减的房地产市场环境下看起来是个异类。然而，外资投放金额占比的减少，使得凯德的“逆市而为”看上去合乎逻辑。据评测机构分析称之为，近年来自境外养老、教育、保险、国家主权基金等这类执着长年平稳报酬的机构投资者，指出目前中国一些城市大宗物业市场需要取得长年平稳的报酬，因此促成了外资的转入。

同时，罗臻毓早在2015年就对外回应，对耕耘中国这一核心市场的长年未来发展抱着有信心。此外，罗臻毓也认为，比起数量和规模，凯德执着一定的茁壮稳定性和报酬是最重要的。

2019年，凯德还将沿袭“核心城市群策略”与“综合体策略”，计划扩展更加多一二线资产，还包括土地和商业地产。除了研发和谦和，凯德房地产基金管理业务的规模与水平亦在2019年步入了新的提高。2019年1月14日，凯德与淡马锡达成协议交易，以110亿新元（大约人民币549亿元）并购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，时隔2018年进年后再度沦为商业地产大单交易的主角。凯德预计，并购已完成后，凯德集团管理的资产总值将多达1160亿新元，提早跨越式构建2020年管理资产约1000亿新元的目标；其收益将从2.28亿新元激增到3.37亿新元，增长率为40%。

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