（原标题：去库存政策下的房企： 群雄并起时代完结 房企开始合纵连横图谋霸业）中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌将这一阶段叙述为从春秋到战国。意为房地产业于是以从最初的群雄并起、各自为战，转变成合纵连横、图谋霸业。这一比喻生动体现出有近年来的现象：规模房企在已完成最初的布局与累积之后，对内展开策略、管理的优化，对外谋求吞并统合。

邻近年末，房地产界仅次于的悬念，要数恒大能否在规模上多达万科。根据双方的公告，截至今年11月底，万科构建销售金额3413.6亿元，恒大销售3488.5亿元。虽然无法断言恒大的年度销售需要多达万科，但在稳坐了十多年的头把交椅之后，万科的地位正在受到更加大的挑战（根据官方数据，2014年绿地就曾在规模上对万科构建打破）。

在这背后，不足时代的房地产业正在显出新的格局：在阶层确实烧结之前，每个野心家都企图逃跑最后的市场红利，构建打破。中国房地产研究会原副会长顾云昌将这一阶段叙述为从春秋到战国。意为房地产业于是以从最初的群雄并起、各自为战，转变成合纵连横、图谋霸业。

这一比喻生动体现出有近年来的现象：规模房企在已完成最初的布局与累积之后，对内展开策略、管理的优化，对外谋求吞并统合。在此过程中，有所不同规模、类型、风格的房企演绎出有所不同的商业故事，但胜败如何未尝不解漆。

2016年资本涌动、市场上涨带给的种种变化，虽看起来乱象，但也有可能伴随着原有秩序的断裂，与新世界的问世。第一军团的快乐与苦恼在2010年之前，业界习惯将房地产业的第一梯队颁发万保招金。这四家房企因策略合理，以及较早于登岸资本市场带给的资金、管理优势，能更佳地享用房地产市场化初期的红利。

2010年前后，一批房企构建上市，并在此过程中累积大量土地储备。随后，第一梯队的阵营渐渐演进为万恒保中。今年，碧桂园与恒大又强势兴起，碧桂园打破保利、中海，恒大则对万科发动挑战。十几年间，随着行业大哥万科的规模从严重不足千亿不断扩大到3500亿，第一梯队和第二梯队的规模差距，也从此前的将近一倍，拉大到2-3倍。

在大多数研究者显然，在经过十多年的品牌和规模优势变换之后，第一阵营显得愈发无法动摇。融创中国董事长孙宏斌曾在今年11月明确提出4000亿理论，即未来5-10年，前十名房企会占有市场份额的35%－40%，平均值规模将超过4000亿的水平。他指出，资源将向大房企加快集中于，中小企业要想要打破不会难上加难。兰德咨询总裁宋延庆的辨别与之类似于，但要更为慎重。

他指出，十强房企的市场占有率不应在30%左右，平均值规模在2500-3000亿。其中，最高者可以超过7000-8000亿，低于者则在1000-2000亿很似乎，阶层的差距将成倍冲破。

对于这种变化的趋势，宋延庆指出， 每家企业又都构成自己独有的东西，如万科的均好性、恒大的标准化、中海的成本管控力、碧桂园在三四线城市的竞争力等。他指出，这些独特的优势，更容易在市场上升期构成核心竞争力，并使规模和品牌效应最大化。2016年前11月，恒大和碧桂园皆构建了多达100%的销售快速增长，原因正在于此。

相比之下，过分稳定的保利和中海，销售增长速度并不大。万科则被困于股权纠纷，销售受到影响归属于意料之中。

顾云昌有一套自己的分析房企竞争力的方法，他指出要求规模和速度的基本要素在于：拿地力（拿地时机与区域辨别）、金融力（融资规模和成本）、产品力（产品线和产品结构）。市场向好时，更容易引人注目优点；市场下行期，则更容易突显缺失。顾云昌说道。

万科遭遇的股权纠纷就解释，作为行业标杆，万科在公司管理上依然不存在缺失。在金融资本来势汹汹时代，这个微小的缺失已被缩放。事实上，第一阵营内的房企虽看起来强劲，但也各有短板，如恒大的负债，碧桂园的区域布局等。

在房地产市场将要下降的2017年，这类企业或将遭到市场上行周期和残暴人进门的双重考验。道别低周转模式今年8月17日，上海静安某住宅地块步入现场拍卖会，经过一个多小时的白热化竞争，最后以110亿元的价格竞出。

业界因算法有所不同而对楼面价具有有所不同的结论，但可售部分的土地成本似乎已多达10万元，刷新中国土地单价的新纪录。这也将今年的全国土拍电影推上最高潮。地王获得者融信来自福建。

过去这些年，闽系房企曾经在土地市场扮演着黑马。同时给人带给深刻印象的，还有其高杠杆、低周转的鲜明特征。

与粤系房企比起，闽系由房企的跟上时间稍早。在如今构建全国化布局的闽系房企中，除世茂、世纪金源等少数外，大部分企业未跟上1998至2007年的房改后第一波市场红利。近年来叱咤风云的闽系房企泰禾、旭辉、阳光城、正荣等，除旭辉外，多数在2010年以后才开始全国化布局。由于担忧再行错失时机，这部分房企的略地之势十分彪悍，并在2012-2014年步入拿地高峰。

但高价拿地与较慢扩展也使得其负债率低企。2014年，泰禾集团的净资产负债率一度多达10倍，低成本的信托融资占比偏高，公司资金链面对极大压力。在2013年和2015年开始的两轮市场高潮中，闽系房企手中的高价地相继解套，企业以较慢周转的方式展开销售，在大量回笼资金的同时，负债率也很快上升。

自此，经过两轮市场周期，主要闽系由房企的全国化布局以求夯实，并构建对热点一二线城市的入驻和稳固。但在今年的市场高峰里，闽系由房企的展现出并不及以往出色。今年前11月，除旭辉构建近100%的销售增幅外，大部分闽系由房企的快速增长更为保守。在这背后，其低周转风格正在悄悄再次发生转变。

以泰禾为事例，其从拿地到销售的周期最慢可短至4个月，但今年以来，泰禾在一线城市的销售节奏显著上升。不惟闽系，这种策略在其他房企中也大行其道。中信建投的分析认为，此轮周期仅次于的特点在于，土地价格大幅度快速增长。

这一方面使得享有存量资源的房企开始思维，否有适当将稀缺资源较慢所求，而不是探究更进一步的利润。另一方面，对于新的提供主流城市土地的房企而言，慢周转模式下高企的土地成本是很难盈利的，这也倒逼企业用更好的冷静去等候更佳的良机入市。与此同时，随着今年10月以来各项融资渠道的放宽，资金红利很快落幕，高杠杆也已仍然沦为企业的自由选择。

上海地王故事的最新进展再次发生在今年12月3日，万科公告称之为，以53.95亿元的代价，买下地王项目49%的股权。于是，地王的杠杆压力急遽减低，其所用的方式，是近年来再行少见不过的抱团供暖。

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