公元1103年(北宋崇宁二年),是抗金名将岳飞出生于之年。这一年，确实影响上千年的大事，也是房地产史的里程碑事件，是李言编辑出版了34卷本的《营造法式》。《营造法式》全书34卷、357篇，是当时建筑设计与施工经验的子集与总结，基本上相等于现在的设计与施工规范。《营造法式》内容有几个特点，放在现在看也非常适合：1. 首次明确提出并具体了模数及应用于，类似于现在房企风行的设计标准化和部品标准化。

2.倡导设计创意和灵活性，也就是容许结合实际情况而必要差异化，没有拒绝强制执行或必需百分百拷贝。3. 拒绝装饰与结构的统一。替换成现在的众说纷纭，就是建筑与精装专业必需要交圈儿。4. 对施工作法做到了系统总结，类似于房企产品标准中的工程作法标准、工艺工法标准和品质掌控标准。

为什么要编《营造法式》呢？原因有二。一是北宋是当时世界第一经济强国，GDP占到世界经济总量的50%左右（现在美国是25%左右）。据英国经济史学家安格斯·麦迪森推算出，那时北宋的人均GDP在450美元以上，比同时期的欧洲大约高达10%，大体相等于当前非洲国家冈比亚、利比里亚的水平,比北朝鲜略低于点儿。

二是，经济高速快速增长认同要大兴土木做基础设施。大家都告诉杭州西湖有个苏堤，就是讨厌做到景观美化的苏轼长官做的形象工程。

经济好，房地产当然就火焰。说道两个数字：北宋时期的城市化亲率是20%，是1000年后咱们建国初期城市化亲率的两倍左右；大城（汴京）一个院落的豪宅价格以购买力换算成现在的人民币约5000万元以上——比现在泰禾研发的北京院子的豪宅价格还低。基础设施热，房地产热，不免经常出现设计和工程质量劣。

于是，《营造法式》应势而生。基础设施热和房地产热还不会费伊大的工程和房地产企业，尤其是官方背景的，就像现在的中建集团、中海地产。岳飞逝于1042年，去世时39岁。中海创立于1979年，到2018年，也刚好是39年。

不告诉2018年是不是中海地产的重生之年。下面白鱼从时代格局下用鱼眼镜头的取景方式，力求血液透析三个问题的显然：◎中海地产发展快的根本原因是什么；◎利润低的根本原因是什么；◎离合器公里/小时的可能性有多大。

如果你以为本文是非常简单的颂歌或抨击，就不必往下读了。对任何企业，无论是否是我们的咨询客户，既不唱赞歌，也不一味抨击，而是尽量地客观，恰是本文的出发点。中海显然快了“中海又不没钱，怎么还这么快？”就这个问题，曾问过许多中海的人，还包括高层和基层人员。而问，甚至从中海出来的人，都完全是中海式的：政治准确、欲言又止。

必需否认，如果车站在类似于宋朝的时代背景下，以时间为经，以同时期、同量级的其他房企增长速度为维，中海显然快了。再行看2017年中海主要业绩指标及快速增长情况。据近期公布的年报，2017年中海各项主要经营指标皆自创历史新纪录：◎全年构建合约销售额港币2320.7亿元，同比快速增长10.2%；销售面积1446万平方米，同比快速增长10.9%。◎构建营业收入港币1,660.4亿元，扰减1.2%。

◎营业利润港币628.7亿港元，除税后公司股东不应占到利润港币407.7亿元，分别较去年下降8.6%和10.1%。◎年末资产总额人民币2874亿元，同比快速增长25.3%；所有者权益944亿元，快速增长8.5%。如果不做到较为，显然是历史新纪录。

但如果做到同业对标，又显然过于过“务实”了。以尤为显性的销售额为事例。

下表是2017年17家千亿房企销售额及增长率。特别强调的是，下表和本文中的数据皆源于企业公告或年报，数据都是精确的（除非企业发布的数据不精确）。

显而易见，在全部17家千亿房企中，中海去年的销售额增长率是低于的。一年增长速度快当然无法解释“显然快”。右图是过去五年12家典型房企销售额CAGR。

在长年位列前十之列的企业中，中海的销售额CAGR也是低于的。另外，在销售额突破500亿“规模天花板”后，中海的增长速度还是低于的。

闻右图看业绩增长速度，销售额当然不代表一切，但没销售额就没一切。为此，我们还对比了营业收入、总资产、净资产等其它规模类指标。令人遗憾的是，中海过去五年的规模增长速度在名列前十的企业中仍是低于的。

仅限于篇幅，就仍然呈现出图表了。只不过非常简单地罗列数据、制作图表，不算是“高中水平”。

下面说道点儿专业的，分析一下中海的规模增长速度为什么快。中海为什么快？有两个主因都不曾提及对于中海规模增长速度快的原因，绝大多数人指出是中海过分激进。还有人，尤其是讨厌八卦的，指出是主要领导调整、部分高管萎缩导致的。

也有分析说道，是中海拿了一些高价地而拖垮的。首先说道，因为拿高价地而造成规模增长速度快，这显然算不上原因。

360度扫瞄业内一线房企，为了冲规模，就没有一家并未拿过高价地的，也没拿地后都很流畅的，还包括碧桂园、万科。就说道万科吧。以北京万科为事例。据理解，万科2016年并购中投发展资产包中的部分项目，以及最近被热炒的永丰仅有租房项目，就不过于流畅。

一般说来，只要现金流不长时间的项目不多达全部项目的15%，都科长时间。至于主要领导调整和部分高管萎缩，认同有一定影响，但对中海这样人才济济、干部梯队十分好的央企来说，影响也并不大。

业内有个人员流动规律，估算有些人已注意到了：曾在万科、龙湖腊过的，完全在规模性企业里都能遇上，但很少能遇上恒大出来的人；中海、华润等央企的人才，完全凿不完了——主要是因为央企对人才吸引力大，人才梯队培育机制好。倒是“中海过分激进”，应当说道是个原因。可为何“中海过分激进”呢？就这个问题，本人曾与曾多次的中海领导交流过。个人至今也尊重下面这个主要原因：1997年香港金融危机时，中海曾接受重创；对曾亲历过危机的人来说有可能有持久影响——堪称一朝被蛇咬，一生怕井绳——许多港资房企也有类似于经历和类似于影响。

但中海地产及其上级单位中建集团，总部都在内地，业务也主要在内地，而且已换回了几任领导，“心有余悸”有这么相当严重、这么持久吗？应当会。确实的原因应当出有在中建集团与中海地产的关系上，而且这个关系较为错综复杂、脆弱。就这个问题，本人曾与集团领导和集团其他业务板块的领导交流过。

辨别、推理小说一下，大体是这样的——首先，前些年中海的业绩太好了，在集团的利润占到比太高了（类似于现在的保利地产），再加天高皇帝远和地产业务比较独立国家，而且上离任董事长能力强劲、很权威，导致集团对中海的管控事实上较强——或许上说道，中海就像个半独立王国或业务特区。第二，集团当然想管，从国资监管必须，也应当强化监管，但又因为专业不对路，不告诉怎么管。于是（当然还有其他原因），后来就有了中建地产。别看中建地产是后来正式成立的，但却是在集团大楼里，而且级别比中海地产低（中海地产间接由中海外有限公司），所以集团反对力度较小，发展速度迅速（2014年划归中海地产时，规模也做了几百亿）。

至于正式成立和扶植中建地产是不是为了抗衡中海，个人推断，也没有这么阴谋。一是集团的一些资源如果转交上市的中海，有可能较为惜；二是那时候绝大多数央企都有几个地产主体共存，例如保利地产保利置业、中粮地产中粮置业，还有中航、中信等等。这在我们曾做到过的《央企地产业务研究》专题报告中曾罗列过。随着中建地产的较慢发展，专业协同、同业竞争等新问题又经常出现了，于是就有了后来中建地产和中海地产的拆分。

拆分后的一些事，尤其是人事方面的事，有些文章已写出过了。充满著八卦的成分，对于个别中建系由干部辞职，个人指出，集团在有关人员的级别、职务、权责决定上有可能考虑到得显然不过于周全，因此无法鬼郝建民专权。

要说专权，业内所有堪称董事会或董事局X主席的，除了王石，有不专权的吗？！另外，对于孔、郝后来的事，个人指出也远比事儿。管理层打点儿擦边球，又不是只经常出现在中海！还有就是中海频密几次的总部与一线公司的职权调整，作为已专门从事战略及管理咨询19年、产品线咨询10年，又有为体制内潜规则的地产江湖人士，个人指出堪称远比事儿。地产企业无非有三种管控模式：总部强劲管控（恒大、龙湖、碧桂园等）、很弱管控（招蛇、保利、中梁等）和有时强劲有时很弱的间歇性神经病式管控。

无论哪种管控，只要合适就好，对业绩增长速度没什么根本性影响。说道了这么多，只不过要说的是，主要领导转换、人员萎缩、总部与一线公司职权调整等，虽然对中海的业绩快速增长有影响，而且认同有变换影响，但都不是主要原因。

主要原因还是中海过分激进，而激进不只是因为经历过金融危机，背后的原因是中海和集团的关系。而且这种关系与集团后来又重新组建正式成立中建方程公司也不无关系。比如说，如果业绩早已很好了，而且关键是集团并不过于期望做到得更大（越大就越难管），无论中海领导班子怎么换，能有动力吗？没动力，又怎能有融创、碧桂园一样的狼性。

除了上面说道的“背后的原因”，也无法说道主要责任在集团，而中海领导班子就没有责任。据个人仔细观察和理解，还有一个原因，或许上可以说道是发展指导思想上的根本原因，就是中海过于重视利润及利润率了。众所周知，中海是“盈利能力最弱”的房企。

我们曾统计资料过，过去十多年，中海的净利润率完全都是万科净利润率的2.5倍以上。就说道2017年吧。

年报数据表明，去年中海的净利润率高达24.6%。这是什么概念？60%的房企毛利率都没有这么低！仍然六边形数据图表了，下面非常简单截屏一个小表（留意，毛利率多达30%的另两家企业的毛利率并不是总是多达30%，而中海却基本是）。

为何中海的利润率低为了解析这个问题，又一次细心看了中海的管理和产品资料。如果像投影玉石一样，一层层地不断深入的话，大体有四层原因。首先，必需敬佩中海地产的成本管理水平。

这一层说道的成本，特指项目成本中的大工程成本，还包括基础设施、建安、景观、精装工程等。大家告诉，中建集团的第一主业是工程，只不过中海地产的中高层管理人员大都也是工程专业的。不懂工程的领导当然告诉工程成本有哪些、有多少传输空间。

中海对工程成本掌控确有多贤？荐两个例子：（1）中建集团下面的有些工程局（施工单位）就不过于愿为承包中海的工程，因为利润太薄；（2）建筑外墙凹进部分的表皮材料与主墙面的工程作法和用量不一定完全一致。如果只认识到中海成本掌控夸奖，也就是小学水平。

非常简单看看就告诉，工程成本在总成本和售价中占比才多少；要传输本已利润很低的工程费用，哪怕传输3%，十分无以。而且即使传输了3%，也不至于使净利润率比其他房企高一倍吧?所以认同还有更加深层次的原因。

第二层原因，是中海对项目大成本（总成本）掌控得都好。以资金成本为事例。

2017年，中海地产加权平均融资成本是4.27%。这是什么水平？大家告诉，房企的贷款久期一般是一至三年。

大家应当还告诉，央行一至三年的基准贷款利率是4.75%。是的，中海的融资成本比央行利率还较低！这是为什么？毕竟中海是央企。同时央企，同年内，招商蛇口的融资成本是4.8%，保利地产是4.82%。行业低于的是华润置地，融资成本仅有4.16%，但其三项费用率却低约8.13%，而中海只有3.5%。

为何中海的融资成本低，这要了解到第三层原因：主要是因为中海的信用等级低。2017年，中海的投资评级取得三大（穆迪、标普和惠誉）评级机构分别保持于Baa1╱平稳、BBB+╱平稳和A–╱平稳，之后维持着业内最低的信用评级。那么，为何中海的投资评级仍然能维持行业最低？主要是“三大”对其财务务实的尊重。想到一组数据：2017年末，中海的净借贷比率为27.9%，资产负债率为57.6%，年末挥现金为港币1040.5亿元。

以上三层原因仅有是侧重成本（也是成本的三层管控）。但大凡利润率低的，没有一家企业只能靠成本掌控的。道理很非常简单，高效率成本在售价中占比并不低；如果只能靠掌控成本，如今各家企业都有万科、中海暗讽过来的成本管理制度，怎么利润率还是不低？原因一点就清：低利润率一方面靠成本控制能力，但主要还是靠溢价能力。

才是是，中海就是擅于溢价的高手。下面挑选研发价值链的三个环节非常简单说道一下。首先是土地环节，中海虽然比不上李嘉诚的发展商、和黄那么不会溢价，但在内地房企中毕竟尤其擅长于的。

荐两个例子。目前一线城市中，开建、在售的仅次于项目应当是北京石景山区，由中海研发的北辛安项目,总建面320万平方米，土地成本非常低！目前全国开建、在售的仅次于项目在济南（名震全国、名噪一时的贵阳千万平米大盘花上果园和中天方舟已转入尾盘阶段了），也是中海研发的，叫华山珑城，总建面大约1,020万平米，土地成本（楼面地价）仅有3000多元！第二个环节是设计环节。如今大家基本都告诉了，只能靠成本管理制度是无法，也不有可能彻底降低成本的；要想要彻底降低成本、提升溢价，还必需靠产品。

因为有“工科”血统和产品情节，中海早就建构了全产品系由的产品线规划，并有系统的产品标准。荐个例子。许多洋房、别墅都有坡屋顶，但完全没有几家企业能意识到坡屋顶的学问有多大，更加没有几家企业有适当的产品标准。

我们有，中海也有，而且中海还告诉多大坡度能做成本低于、溢价最多、施工最慢、观感最差。右图是实行产品线研发及产品标准化的战略意义，建议细心看。最后一个是营销环节。应当说道，业内比中海更加擅长于抹黑概念、编故事、营造案场气氛、狼性营销的多了去了，可为什么只有中海盈利能力做强？主要原因是，在部品配备上，中海基本上能做不俗配上、不超配；在定价上，中海更加有学问。

为了防治泄漏商业秘密，下面仅有共享一个图片，坚信内行人自不会领会其中门道。擅于溢价，才是中海利润率低的根本原因！非常简单总结一下以上内容。

中海之所以利润率低，主要是因为成本控制能力强劲、溢价水平低；之所以成本低，主要是因为中海资金成本低，而且擅于逆周期操作者；之所以资金成本低，主要是因为其信用等级低；之所以信用等级低，是因为其财务务实。财务务实！财务务实不就意味著过分激进吗？！是的。

让我们返回上一部分的主题。说道到这儿，只不过中海规模增长速度快的根本原因也就寻找了：之所以增长速度快，是因为利润率低！某种程度上说道，中海有可能是过于想要维持“盈利能力最弱”的王冠了——为了挽回这一王冠，中海被迫顺应“三大”的评级标准，被迫壮烈牺牲速度（警告别忘了，速度慢还有集团与中海关系的原因）。比如说，如果中海毁掉了这一尚存的、不足以自豪的王冠，中海还有什么能让行业忘记的？完全没。

言重点儿说道，中海有可能被“盈利能力最弱”这个王冠给囚禁寄居了，而且就像孙悟空头上的紧箍咒，不时难过，还摘取不得。这与万科抱着“沦为中国房地产行业持续领跑者”有可能一样。中海怎么办呢前面说道了，本文主要是分析、推理小说，会六边形一些奇特专业的图表。要说理解财报、对标分析和制作图表，很多房企客户和地产圈杨家记者都告诉，这是本人较为擅长于，但毕竟前几年感兴趣的事。

如果水平不低，也会到中海总部给全体董、总们做到涉及培训去。就说道下面的现金流量表吧，如果细心看、对照算数，就能找到好多奥妙。

那么，今后中海怎么办呢？2017年年中，中海曾明确提出了“一三五”的战略。其中，“一”是所指在2020年销售规模要翻一番，超过4000亿港元（合计每年填充增长率17%）；“三”是指三个提高，还包括提高客户、员工和社会满意度；“五”所指的是五个领先，分别是盈利能力、品牌价值、市场价值、国际化和综合实力。个人看完、做到过过于多房企的战略了。

在此只非常简单说道三点。其一，到2020年超过4000亿港元，意味著即使不考虑到人民币币值港元汇率变化，约3000多亿。

这个数值按这几年第一梯队房企你追我赶的速度推算出，难道中海的行业名列还不会之后下降，甚至跌出TOP10。其二，“三个提高”有可能漏掉了很最重要的“提高股东满意度”。其三，“五个领先”中的后四个说实也鉴，说道元神也元神。

首要的是第一个“盈利能力”。写出本文时，知道忘了中海的“五个领先”，现在显然，也知道被前面的分析推理小说给说道中了：中海过于重视盈利能力了。前面也说道了，岳飞活着了39年，中海到今年也恰好39年。决不是说道中海活不过今年。

要我说道，仅有行业企业中能活过中海的有可能没，因为中海务实啊。正因如此，所以中海离合器公里/小时的可能性比任何一家企业都打。本文开篇之所以提及岳飞和《营造法式》，个人是衷心希望中海也能被持久广为流传，也能发挥所长，沦为引导行业高速度、高质量发展的标杆。个人建议，中海的“一三五”战略最差再行修编一个非公开发表、内部版的B面“一三五”：◆ “一”：坚决一个导向“精忠报国”（产品精美+对利益相关者忠心+报国（与现任董事长的名字也给定））。

◆ “三”：处置好三个关系（均衡好规模增长速度与盈利能力的关系，处置好集团与公司和公司总部与一线公司的关系，协商好堵塞与对外开放的关系）。无以归无以，可认同必须低技巧，但还是要做到。◆ “五”：作好五件事（作好财务管理，对冲汇率风险；提升运营效率，减缓周转速度；紧抓产品质量，挽回品质看板；转录管理机制，减缓产品递归；作好团队建设，新的老高基共入）。中海有很多特长，也有很多顽疾。

个人指出，虽然中海有些落伍了，但也需要妄自菲薄，规模较量有起点强弱，但还近到时起点。认清差距、站稳脚跟、苦练好内功，胸怀星辰大海，立志精忠报国，必又低又慢。本文来自“老宋的圈子”，经作者许可刊登。

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